Il mercato immobiliare di Bergamo continua a cambiare, spinto contemporaneamente dalla domanda turistica, dalla vicinanza con Milano e dalle esigenze abitative legate a studenti e lavoratori. In questo scenario le possibili nuove regole europee sugli affitti brevi potrebbero offrire agli enti locali ulteriori strumenti per affrontare la crescente pressione sulla casa, ma ogni eventuale intervento dovrà poggiare su dati precisi e verificabili.
Il punto di partenza è l’Affordable Housing Act, proposta europea presentata all’inizio di settembre dal commissario alle Politiche abitative Dan Jørgensen e dalla vicepresidente esecutiva Teresa Ribera. L’obiettivo è creare un quadro normativo che permetta a Comuni e Regioni di intervenire con maggiore certezza nei mercati immobiliari caratterizzati da particolari difficoltà di accesso all’abitazione.
Per Bergamo la questione assume un rilievo specifico. Negli ultimi anni è aumentato il peso degli operatori che gestiscono professionalmente più immobili, accanto a un mercato tradizionalmente caratterizzato da una forte presenza di piccoli proprietari.
Come verrebbe individuato lo stress abitativo
Uno degli aspetti centrali del nuovo quadro europeo riguarda l’introduzione di criteri comuni per individuare le zone caratterizzate da una situazione di “stress abitativo”.
Secondo i parametri indicati, il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito disponibile mediano dovrebbe raggiungere almeno quota otto. A questa condizione se ne aggiungono altre: lo stesso rapporto deve essere aumentato nell’arco degli ultimi dieci anni e le previsioni per il successivo triennio non devono indicare un miglioramento.
Nella valutazione entrerebbero anche fattori come andamento demografico, domanda e disponibilità di abitazioni. Un elemento significativo riguarda inoltre l’estensione territoriale: l’area interessata non dovrebbe necessariamente coincidere con l’intero Comune, ma potrebbe comprendere un quartiere, una zona urbana circoscritta o un’area metropolitana.
Questo consentirebbe, almeno in linea teorica, di adottare misure calibrate sulle caratteristiche delle singole zone anziché intervenire indistintamente su tutta la città.
Non basterebbero i prezzi elevati per limitare gli affitti brevi
Il superamento dei parametri economici, tuttavia, non sarebbe sufficiente per introdurre automaticamente restrizioni alle locazioni turistiche.
Le amministrazioni dovrebbero dimostrare attraverso dati concreti che gli affitti brevi hanno inciso sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni nei tre anni precedenti. Soltanto in presenza di questa relazione sarebbe possibile valutare misure specifiche.
Gli eventuali limiti dovrebbero inoltre rispettare il principio di proporzionalità. L’attenzione sarebbe rivolta soprattutto alle attività che, per numero di immobili gestiti, frequenza delle locazioni e caratteristiche commerciali, hanno un impatto maggiore sull’offerta residenziale.
In questo quadro i proprietari che mettono sul mercato turistico un numero limitato di immobili avrebbero maggiori garanzie rispetto agli operatori professionali che amministrano portafogli più ampi.
Anche la durata delle restrizioni sarebbe circoscritta. Le misure potrebbero rimanere operative per un massimo di cinque anni e una loro eventuale proroga richiederebbe una nuova verifica delle condizioni che ne avevano giustificato l’introduzione.
Da Bruxelles è stato inoltre chiarito che l’applicazione degli strumenti rimarrebbe una facoltà delle autorità locali. Non si tratterebbe quindi di un obbligo generalizzato a limitare gli affitti turistici, ma della possibilità di intervenire quando le condizioni del mercato lo rendano necessario.
Bergamo deve misurare il rapporto tra redditi e prezzi
Palazzo Frizzoni osserva con attenzione l’evoluzione del dossier europeo. L’assessora alla Casa Claudia Lenzini ha spiegato che al momento non è possibile indicare con precisione quale sia, per Bergamo, il rapporto tra prezzi immobiliari e redditi previsto dai nuovi parametri.
Per ricostruirlo sarebbe necessario incrociare costantemente le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con i dati relativi ai redditi dei residenti.
L’amministrazione ha inoltre istituito in questo mandato un Osservatorio sull’abitare, strumento pensato proprio per seguire le trasformazioni del settore.
La difficoltà principale riguarda la diversa velocità con cui cambiano i valori considerati. I prezzi degli immobili possono registrare variazioni rapide, mentre i redditi reali tendono a modificarsi più lentamente. Una distanza che rende complessa la costruzione di una fotografia aggiornata in tempo reale.
Turismo, università e vicinanza a Milano aumentano la domanda
Il mercato bergamasco presenta inoltre caratteristiche che richiedono una lettura articolata. La domanda abitativa non dipende da un solo fenomeno, ma dall’effetto combinato dell’attrattività turistica, della presenza universitaria, delle esigenze dei lavoratori e della collocazione geografica della città rispetto a Milano.
Per questo motivo Palazzo Frizzoni non anticipa quali eventuali strumenti potrebbero essere utilizzati qualora la proposta europea entrasse concretamente in vigore.
Lenzini ha indicato la necessità di valutare le diverse esigenze e di procedere attraverso un’analisi dettagliata delle forme di residenzialità presenti nelle singole zone. La situazione potrebbe quindi essere studiata quartiere per quartiere, individuando le aree dove la pressione immobiliare risulta più significativa.
Un dato appare però già evidente all’amministrazione: la composizione del mercato è cambiata. Alla tradizionale presenza del piccolo proprietario si è affiancata progressivamente quella di soggetti che gestiscono più appartamenti con modalità professionali.
Il possibile nuovo quadro europeo si inserisce dunque in una questione più ampia della sola regolamentazione delle locazioni turistiche. Per Bergamo il nodo centrale rimane la disponibilità di abitazioni accessibili per chi studia, lavora e vive stabilmente in città, un problema che richiede monitoraggio continuo e politiche capaci di produrre effetti nel lungo periodo.
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